실전옥션 3.4단계. 물건 분석. 현장 분석

 본방경매 3단계 물건분석1. 모든 물건분석은 ‘지번(주소)’부터 시작한다.

2) 권리도 사실도 중요하다

권리관계는 등기사항 전부증명서에 의하여 파악하고 사실관계는 건축물관리대장, 건축물대장, 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 토지이용계획확인서 등에 의하여 확인한다.구분핵심 기타 발급기관등기사항 전부증명서 소유권 이외 권리인터넷등기소 건축물대장면적, 용도, 주차대수연혁, 위반건축물정부24토지임야대장지번, 지목, 면적연혁, 개별공시지가적임야도위치, 형태, 경계도로토지이용계획확인서공법상 규제사항 도시군계획도면 3. 제대로 해석해도 내 재산과 가족을 지킨다.

한국의 등기제도에서 등기의 추정력은 있으나 공신력은 없다(등기부상의 권리자로부터 진정한 권리자를 보호).

단독주택의 경우 건물등기부와 토지등기부가 따로 있다. 아파트, 다세대, 오피스텔 등 공동건물의 경우 집합건물 등기부 1개로 돼 있다. 집합건물에서의 전유부분의 소유자는 전체면적에 대한 전유부분의 면적비율에 따라 부지권을 가진다.

등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구성된다. 표제부에는 토지, 건물의 표시에 관한 사항을, 갑구에는 소유권에 관한 사항을, 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재한다.

부동산의 표시에 관한 사항은 등기보다 대장(사실관계)이 우선한다.

갑구의 소유권에 관한 사항으로는 소유권 보존, 소유권이전, 경매개시결정, 가압류, 압류, 가등기, 가처분 등이 있다.

을구의 소유권 이외의 권리에 관한 사항으로는 근저당권, 저당권, 지상권, 지역권, 전세권 등이 있다.

각 권리의 순위가 중요하다. 동구내 등기는 순위번호에 의해 결정되며 다른 구간의 등기는 접수번호에 의해 결정된다.

4. 건축물의 사실관계를 알고 싶다면 건축물의 대장을 꼼꼼히!

건축물 대장은 건축물 1동을 단위로 하여 각 건축물별로 작성되며 부속 건축물이 있는 경우 주된 건축물에 포함하여 작성된다.

건축물의 종류에 따라 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 구분된다.

건축물 대장은 건축물에 관한 모든 정보를 표시하고 있으므로 목적에 따라 확실하게 체크한다. 예를 들어 아파트, 다세대, 오피스텔 등의 집합건물은 전용면적, 공용면적을 확인하고 단독주택, 다세대는 대지면적, 연면적, 건축면적을 확인한다.실전경매 4단계. 현장분석→부동산의 정답은 늘 현장에 있다.현장조사를 통해 공부상의 기재 내역과 현황상의 일치 여부, 지역 및 입지환경, 점유자 등을 확인하고 현장조사 후에는 ‘해당 물건에 입찰할지 말지’, ‘입찰한다면 입찰액의 기준선은 얼마로 할 것인지’ 등을 결정해야 한다.

사전에 조사할 수 있는 부분은 충분히 검토하고 현장에서 조사할 사항에 대한 ‘체크리스트’를 작성해 나가야 한다.

경매장이 보이면 부동산이 보인다

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